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Titre 1 : Dispositions générales

 

Article 1 : Champ d’application territorial du plan

 

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la commune de

MONTFERRAT.

 

Article 2 : Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols

 

Sont et demeurent notamment applicables au territoire communal :

Les servitudes d'utilité publique

S’ajoutent aux règles propres du P.L.U. les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant les servitudes d’utilité publique affectant l’occupation ou l’utilisation du sol créées en application de législations particulières et qui sont répertoriées sur une liste et sur les documents graphiques portés en annexe.

Les dispositions prévues au titre II du présent règlement s’appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques aux servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation ou l’occupation des sols. En particulier, le Plan Local d’Urbanisme ne préjuge pas de l’application de la législation et de la réglementation applicables aux installations et établissements classés, risques naturels ou à la protection du patrimoine archéologique de la commune.

 

Les règles générales de l’urbanisme : les articles d’ordre public

Les six articles dits d’ordre public du Code de l’urbanisme demeurent opposables à toute demande d’occupation ou d’utilisation du sol.

 

Article R.111-2 : Salubrité et sécurité publique

« Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

 

Article R.111-4 : Prise en compte des sites et vestiges archéologiques

« Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

 

Article R.111-15 : Prise en compte de l’environnement

« Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. »

 

Article R.111-21 : Insertion des constructions dans le paysage naturel et urbain

« Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

 

Les périmètres visés à l’article R.123-13

La zone délimitée en application du L.430-1 et suivants à l’intérieur de laquelle s’appliquent les dispositions relatives au permis de démolir. Cette zone correspond aux deux sites inscrits compris dans les périmètres de protection du lac de Paladru ainsi qu’au château de Marinière.

Le droit de préemption urbain (art. L.211-1 et suivants) est applicable sur le territoire de Montferrat et il concerne l’ensemble des zones U et AU du présent plan local d’urbanisme.

Les périmètres des secteurs situés au voisinage d’infrastructures terrestres dans lesquels des prescriptions d’isolement acoustique ont été édictés en application de l’article L.571-10 du code de l’environnement et par l’arrêté préfectoral n°99.1475 du 26 février 1999 relatif au classement sonore des voies. Sont concernées sur la commune de Montferrat la RD 1075 (ex RN 75) dans toute sa section et la RD 50.

 

Les articles L.111-9, L.111-10 du Code de l’urbanisme sur les fondements desquels peut être opposé un sursis à statuer

En application des articles L.111-9, L.111-10 du Code de l’urbanisme, la commune peut opposer un sursis à statuer, dès lors :

  • d’une part, qu’une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ait été ouverte ;

  • d’autre part, que la mise à l’étude d’un projet de travaux publics ou que la réalisation d’une opération d’aménagement ait été prise en considération par l’autorité compétente.

 

L'article L. 421-4 du code de l’urbanisme relatif aux opérations déclarées d'utilité publique

L’autorité compétente peut refuser un permis de construire dès lors que les travaux ou les constructions à réaliser sont compris dans le périmètre d’une opération déclarée d’utilité publique.

 

Les dispositions relatives à la protection contre les risques naturels

Certains secteurs de la commune sont exposés à des risques naturels. Tout aménageur, tout constructeur devra prendre en compte l’existence de ces risques, s’en protéger et ne pas les aggraver.

Le Maire peut être amené à recourir à l'article R.111-2 du Code de l'Urbanisme qui précise que le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales en raison notamment de l'existence d'un risque naturel et de son évolution.

Conformément aux dispositions des articles L 121-1 et R 123-11 du Code de l’urbanisme le PLU doit afficher les risques naturels à partir des informations disponibles. Le document graphique et le règlement permettent de connaître les dispositions applicables à chaque zone délimitée au document graphique en fonction de la nature de l’aléa recensé et du niveau pris en compte (fort, moyen, faible).

Le règlement instaure des règles d’urbanisme en précisant notamment les modes d’occupation et d’utilisation du sol interdits, ceux admis et les prescriptions à respecter et indique en outre les références des fiches conseils auxquelles il convient de se reporter pour prendre en compte des règles de construction.

 

Une carte des aléas recensés sur la commune au 1/ 5 000 et les fiches-conseils sont annexées au PLU dans un sous dossier spécifique intitulé « Documents informatifs sur les risques naturels ».

Dans les secteurs affectés par un risque naturel identifié par la carte d’aléa, la prise en compte des fiches conseils est impérative avant toute construction, travaux ou aménagements.

Les phénomènes naturels prise en compte dans la carte d’aléas :

  • les inondations par les plans d’eau ;

  • les inondations en pied de versant et celles liées au petits cours d’eau ;

  • les zones marécageuses ;

  • les crues des torrents et ruisseaux torrentielles ;

  • les ravinements et ruissellements sur versant ;

  • les mouvements de terrains : glissements de terrain et suffosion ;

  • les séismes.

 

Les dispositions relatives à la protection contre les risques technologiques et industriels

Plusieurs établissements sont soumis à la règlementation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). Certains de ces établissements font l’objet de mise à distance vis-à-vis des tiers.

 

Les autres règles

Article L.111.3 du code Rural : Principe de réciprocité

« Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.

Dans les parties actuellement urbanisées des communes, des règles d'éloignement différentes de celles qui résultent du premier alinéa peuvent être fixées pour tenir compte de l'existence de constructions agricoles antérieurement implantées. Ces règles sont fixées par le plan local d'urbanisme ou, dans les communes non dotées d'un plan local d'urbanisme, par délibération du conseil municipal, prise après avis de la chambre d'agriculture et enquête publique.

Dans les secteurs où des règles spécifiques ont été fixées en application de l'alinéa précédent, l'extension limitée et les travaux rendus nécessaires par des mises aux normes des exploitations agricoles existantes sont autorisés, nonobstant la proximité de bâtiments d'habitations.

Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, une distance d'éloignement inférieure peut être autorisée par l'autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d'agriculture, pour tenir compte des spécificités locales. Une telle dérogation n'est pas possible dans les secteurs où des règles spécifiques ont été fixées en application du deuxième alinéa.

Il peut être dérogé aux règles du premier alinéa, sous réserve de l'accord des parties concernées, par la création d'une servitude grevant les immeubles concernés par la dérogation, dès lors qu'ils font l'objet d'un changement de destination ou de l'extension d'un bâtiment agricole existant dans les cas prévus par l'alinéa précédent. »

Sont en outre applicables :

  • La loi du 9 janvier 1985 relative à la protection et à l’aménagement de la montagne ;

  • Les dispositions de la loi n° 92.3 du 3 janvier 1992 dite « Loi sur l’eau» et ses décrets d’application ;

  • Les dispositions de la loi n° 93.24 du 8 janvier 1993 modifiée par la loi n°94-112 du 9 février 1994 sur la protection et la mise en valeur des paysages et ses décrets d’application ;

  • La loi du 31 décembre 1992 sur le bruit ;

  • La loi du 2 février 1995 sur le renforcement de la protection de l'environnement, et notamment ses dispositions intégrées dans l’article L 111-1-4 : en dehors des espaces urbanisés de communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d’autre de l’axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du Code de la voirie routière et de soixante quinze mètres de part et d’autre de l’axe des routes classées à grande circulation. Cette interdiction ne s’applique pas :

    • aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières;

    • aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières;

    • aux bâtiments d’exploitation agricole;

    • aux réseaux d’intérêt public.

Elle ne s’applique pas non plus à l’adaptation, au changement de destination, à la réfection ou l’extension de constructions existantes. Les dispositions des alinéas précédents ne s’appliquent pas dès lors que les règles concernant ces zones, contenues dans le Plan local d’urbanisme, ou dans un document d’urbanisme en tenant lieu, sont justifiées et motivées au regard notamment des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages. »

  • La loi du 13 décembre 2000 relative de la Solidarité et au renouvellement urbain (loi SRU) ;

  • La loi relative à l’archéologie préventive du 17 janvier 2001 et son décret n° 2002-89 du 16 janvier 2002 ;

  • La loi du 2 juillet 2003 dite Urbanisme et Habitat ;

  • La loi du 13 juillet 2006 dite Engagement national pour le logement (ENL).

 

Points particuliers :

Il est rappelé que tout permis de construire devra être accompagné des pièces figurant à l’article R.421-2 du code de l’urbanisme : plans, coupes et élévation du bâtiment concerné dessinés à une échelle conventionnelle (1/100ème, 1/50ème par exemple) sur lesquels seront indiquées les perspectives imposées dans le cadre du volet paysager du permis de construire et l'indication des végétaux prévus, les photos des abords immédiats du quartier...

Il n’est pas obligatoire de clore un terrain. Toutefois, en cas de clôture, toute demande de permis de construire, ou d'autorisation d'occupation des sols, comportera un dossier spécifique concernant les clôtures. Ce dossier précisera la hauteur, la nature des matériaux, les couleurs et le dessin de la clôture, tant pour les clôtures maintenues que celles à construire.

La construction d'une clôture ou d'une porte ou portail, ou tout type de réhabilitation ou travaux d'entretien ou d'aménagement concernant des clôtures, fera l'objet d'une déclaration de travaux

Les installations, ouvrages, travaux et activités réalisés à des fins non domestiques, entraînant des prélèvements sur les eaux superficielles ou souterraines restituées ou non, sont susceptibles d'être soumis au régime d'autorisation ou de déclaration (article L214-1 du code de l’environnement). Ce dernier précise que sont soumis à autorisation ou à déclaration, les activités, travaux, ouvrages et les installations susceptibles d'avoir une incidence sur la qualité et l'écoulement des eaux.

 

Article 3 : Division du territoire en zones

Le règlement du PLU de Montferrat délimite les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N). Dans certains cas, une sectorisation complète le zonage général et permet de différencier certaines parties de zone dans lesquelles des dispositions spécifiques s’appliquent. Le règlement de ladite zone s’y applique, à l’exception des prescriptions particulières qui caractérisent le secteur.

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones délimitées par un tireté et repérées au plan par des indices.

 

Les zones urbaines (U)

« Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »

Les zones U font l’objet des chapitres 1, 2, 3, 4 du titre II intitulé « Dispositions applicables aux zones du PLU » :

« Dispositions applicables à la zone urbaine centrale – Zone UA» ;

« Dispositions applicables à la zone urbaine de hameaux – Zone UH».

 

Les zones à urbaniser (AU)

« Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractères naturels de la commune destinés à être ouvert à l’urbanisation.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et le cas échéant d’assainissement existant la périphérie immédiate d’une zone AU, ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone, prévus par les orientations d’aménagement et par le règlement.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du PLU. »

Les zones AU font l’objet du chapitre 5 du titre II intitulé « Dispositions applicables aux zones du PLU » :

  • « Dispositions applicables aux zones à urbaniser – Zone AU ».

 

Les zones agricoles (A)

« Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Les constructions et les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et liées à l’exploitation agricole sont seules autorisées en zone A. »

Par ailleurs, « dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’exploitation agricoles ».

Les zones A font l’objet du chapitre 6 du titre II intitulé « Dispositions applicables aux zones du PLU » :

  • « Dispositions applicables aux zones agricoles (A) ».

 

Les zones naturelles et forestières (N)

« Peuvent être classés en zones naturelle et forestière les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualités des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment d’un point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère espaces naturels. »

Dans la zone N, des secteurs sont créés, réglementant la reconstruction à l’identique et l’aménagement des bâtiments existants.

Les zones N font l’objet du chapitre 7 du titre II : « Dispositions applicables aux zones du PLU » :

- « Dispositions applicables aux zones naturelles et forestières (N) ».

 

Les emplacements réservés

Le PLU comporte des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général, aux espaces verts. Ils sont reportés sur le document graphique et énumérés en annexe.

Les zones urbaines comportent également des emplacements, en application de l’article L.123-2-b et de l’article R.123-12-c du code de l’urbanisme, en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. En effet, l’article L.123-2-b stipule : «  Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes consistant : […]  b) A réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; […] ». La nature de ces programmes est précisée en annexe. L’article R. 123-12 c précise que « les documents graphiques prévus à l'article R. 123-11 font également apparaître, s'il y a lieu :  1º Dans les zones U : […] c) Les emplacements réservés en application du b de l'article L. 123-2 en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements en précisant la nature de ces programmes ; […] ».

 

Les espaces boisés classés et les éléments paysagers remarquables

Le PLU comporte également :

  • des secteurs classés comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer en application des articles L. 130-1 à L.130-6 du code de l’urbanisme. Ils sont reportés sur le document graphique ;

  • des éléments paysagers remarquables à protéger en application de l’article L.123-1-7 du code de l’urbanisme. Ils sont reportés sur le document graphique. Cela comprend des éléments végétaux ainsi que des éléments bâtis.

 

Les orientations d’aménagement

Plusieurs zones à urbaniser sont concernées par des orientations d’aménagement repérées sur le document graphique, en application de l’article L.123-1 et de l’article R.123-3-1 du code de l’urbanisme.

 

Les périmètres de protection des captages d’eau potable

Les périmètres de protection des captages d’eau potable sont reportés sur le document graphique suivant la classification suivante :

  • « pr » : périmètre rapproché ;

  • « pe » : périmètre éloigné.

Dans ces secteurs, aucune installation et occupation du sol susceptible de nuire à la qualité des eaux ne sera autorisée.

 

Article 4 : Adaptations mineures

« Les règles et servitudes définies par le PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ».

 

Article 5 : Autres dispositions générales

 

Coupes et abattages d’arbres – défrichements :

- Espaces boisés classés au PLU : le classement de terrains en espace boisé classé au document graphique du PLU, au titre de l’art L 130-1 du code de l’urbanisme, interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements.

Il entraîne notamment l’irrecevabilité des demandes d’autorisation de défrichement prévues aux chapitres Ier et II du titre Ier livre III du Code Forestier. Les coupes et abattages d’arbres dans les espaces boisés classés sont soumis à autorisation préalable.

Les défrichements des terrains boisés non classés dans le présent document sont soumis à autorisation dans les cas prévus par le Code Forestier (notamment dans les massifs de plus de 4 ha) et quel qu’en soit leur superficie, dans les bois ayant fait l’objet d’une aide de l’Etat ou propriété d’une collectivité locale.

 

- Eléments paysagers remarquables : Les arbres, groupes d’arbres ou alignements repérés dans le document graphique sont protégés au titre de l’article L.123-1-7 du Code de l’Urbanisme pour leur qualité paysagère. Les coupes et abattages sont interdits sauf dans les cas suivants :

  • Pour assurer la sécurité des biens et des personnes ;

  • Pour renouveler les plantations et boisements concernés : dans ce cas, le projet devra reconstituer le boisement avec la qualité paysagère initiale et présenter une qualité écologique au moins équivalente. La localisation pourra être réétudiée en fonction des contraintes environnementales et du projet.

Les coupes et abattages d’arbres identifiés comme éléments paysagers remarquables sont soumis à autorisation préalable.

 

 

Article 6 : Glossaire

Alignement :

L’alignement est la limite séparant le domaine public de la propriété privée.

Annexe :

Les annexes sont des bâtiments de petite dimension dont le fonctionnement est lié à la construction principale : garage, remise, abri bois, abri de jardin,… L’annexe ne peut être directement reliée au bâtiment principal, auquel cas il ne s’agirait plus d’une annexe mais d’une extension.

Coefficient d’occupation des sols (COS) :

Le coefficient d’occupation des sols détermine la densité de construction admise sur le tènement foncier considéré et donc le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette susceptibles d’être construits par mètre carré de sol.

Pour le calcul du coefficient d'occupation du sol, la superficie du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de construire ou de lotir comprend, le cas échéant, les terrains classés comme espaces boisés en application de l'article L.130-1 et les terrains cédés gratuitement dans les conditions fixées par les articles R.332-15 et R.332-16. La surface hors oeuvre nette des bâtiments existants conservés sur le terrain faisant l'objet de la demande est déduite des possibilités de construction.

Les emplacements réservés mentionnés au 8º de l'article L.123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité.

Emprise au sol :

L’emprise au sol des constructions est un rapport entre la projection au sol des constructions de tous types et la surface du tènement foncier support. L’emprise au sol du bâtiment correspond à la projection verticale du volume hors œuvre du bâtiment. Sont exclus de la projection les débords de toit, les balcons ainsi que le sous-sol de la construction.

L’emprise au sol des constructions s’exprime par un coefficient, le coefficient d’emprise au sol (CES) qui est en pourcentage.

Le C.E.S comprend l’ensemble des constructions édifiées au niveau du sol (construction principale, annexes, piscines).

Emprise d’une voie :

L’emprise d’une voie correspond à la largeur cumulée de la chaussée, des accotements et trottoirs, des fossés et talus.

Faîtage :

Le faîtage correspond à la ligne de jonction des pans de toiture.

Hauteur :

La hauteur des constructions est mesurée en tout point du bâtiment à partir du sol naturel existant avant travaux jusqu’au sommet du bâtiment (ouvrages techniques, cheminées exclus).

Limites séparatives :

Les limites séparatives correspondent aux limites entre propriétés privées.

Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) :

La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction :

- des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

- des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;

- des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;

- dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger, à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation ;

- d’une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a, b et c ci-dessus.

Sont également déduites de la surface hors œuvre brute dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias, et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

 

 

 

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